

本文作者——王琳|媒体人配资炒股股市
3月31日晚上,万科发布了2025年度财报。
除了危机四伏的财报数据,万科罕见地向股东道歉,称眼下遭遇的巨亏,不能完全怪行业调整。
自己决策失误了。
万科情况并没有彻底好转,2025年归母净利润连续第二年亏损,金额扩大到惊人的885.56亿元。
与此同时,销售额1340.6亿元,比上一年大幅下降了45.5%。
曾经的优等生已经站在了悬崖边上。
若不是大股东倾囊相助,万科的2025年不知道如何熬过去,在年度报告中,它特别提及,对大股东“心怀感恩”
那么,万科那些决策失误了,又如何陷入了危机?

在回答这个问题之前,我们有必要看一看万科当前的处境。
如果用四个字来回答,就是“非常危险”。
885.56亿元的亏损,其实不是“真金白银”亏损,其中561.03亿元,是资产与信用计提巨额减值准备导致的。
因为房价下行,它手里的资产也贬值了,体现在财务报表上,这就是亏损。
而信用减值损失,今年主要体现在“其他应收款”上,比如,一些坏账觉得要回来无望,也是亏损。

那么,是不是说,万科的情况要更好一点?
并不是。
首先是万科的营收急剧收缩,2025年的月均销售额是111.7亿元,不仅和2023年的300亿元无法相提并论。
比2024年的200亿,也下降了40%以上。
对于房地产企业来说,经营性现金流的重要性,怎么强调都不为过,万科2025年的经营性现金流净额是负9.9亿元。
第三个指标是手里持有的货币现金,截止2025年底,约为672亿元,同比减少了209亿元。
万科集团总部手里,几乎算没有还钱弹药了。
当营收、现金流相当严峻的同时,债务依然象一座大山。2025年末,其有息负债规模为3584亿元。
一年内到期的有息负债为1605.6元。
对比手里的货币资金、经营性现金流净额以及目前时刻在萎缩的销售,万科已经相当危险了。

万科是一个极具危机感的企业,被誉为行业的“优等生”。
2018年,当万科喊出“活下去”的时候,遭到了当时融创等同行的“嘲笑”,觉得是危言耸听。
2021年流动性收紧后,当孙宏斌、王健林等大佬陷入债务泥潭时,很多人无法想象,万科也是同样的命运。
房地产地产企业共同的问题是高负债、高周转、高杠杆。万科的决策失误,首先是“言行不一”。
2018年,当万科嘴上喊着“活下去”,拿地的节奏并没有停止。
根据万科2019-2021年的财报数据。这三年,万科一共花了4233亿元拿地,平均每年1411亿元。
而在2012-2018年,万科拿地花了7117亿元。平均每年1351亿。
也就是说,万科预判了风险,但是三高模式并未停止,甚至激进。其在2019年的拿地排进前三。
今天的举步维艰,有很大一部分原因与当初的“不克制”有关。

另一个失误,可以说是联营、合营项目。
所谓的联营、合营,实际上是万科与一些地方企业的合作,借助地方企业的资源,进入当地市场。
正常情况下,控股超过50%就要并表,但是,是否并表要看需求。
并表的好处是,这些合营公司的收入、利润,让万科的业绩更好。
不并表的好处是,这些合营公司大量的借款、负债,不必体现在万科的财务数据中。
事实证明,在行业下行的时候,合营公司的麻烦,最终还是传导到了万科。
万科2025年财报中的信用减值损失,主要就是土地及其他开发项目的保证金、合作方经营往来款项、应收联营或合营公司及其他企业款项。
而欠债规模比较大的四家公司,2025年一共计提了288.26亿元信用损失。
如果穿透股权,会发现这几家公司,其实都来自“博商资产管理有限公司”,而这个公司的控股股东,是万科企业股资产管理中心100%控股。
博商资管被视为脱离于上市公司体系外的一个投融资平台。
在此之前,万科的表外负债及管理层道德风险一直被关注。

万科的化债之路不会轻松。
自2023年10月开始遭遇信用危机后,万科给出了一个“砸锅卖铁”的还债态度。
但始终没有彻底摆脱危机。
万科确实努力。
2025年,存量资源盘活、新增和优化产能收回了338亿元,以前的冰雪业务彻底退出。
全年新增融资、再融资280亿元。
大股东累计借款335.2亿元。
为了压缩各种开支,万科也用了上人工智能,用四个字说就是“积极自救”。
但是,说一千道一万,收入的大头还是的房地产销售和服务。也就是卖房子、管房子。
这是万科收入中占比最大的,来自房地产开发及相关资产经营业务,达到了1906.5亿元,在全部营收中占比81.7%。
2025年,万科交付了11.7万套房,销售金额1340.6亿元。在全部2334.3亿元营收中,占比超过了50%。
但是,卖房也不容易。
万科2025年的销售面积、销售金额,同比分别下降了43.4%、45.5%。欣慰的是,18个项目首开,都达成了投资决策目标,推盘去化率为60%。

为了创收,万科积极拓展代建项目。
还完成了31宗大宗资产交易,合计签约金额113亿元。
万科的品牌还在,并且出现在了2025年《财富》500强企业,在榜单中位列第319位。
在册还有超过13万员工。
如果按照去年的薪酬福利金额看,这些员工待遇基本没变,平均每个人每年14万元左右。
还有一个数据是,它的开发业务结算毛利率,竟然只有8.1%。
对于大部分房企来说,如果毛利率低于10%,已经生不如死。
但万科在扣除税金及附加后,房地产开发的营业利润率还可以做到2.8%。
万科现在的净负债率为123.5%,资产负债率为76.9%,存货价值3737亿元。去年偿还了公开债务332.1亿元。
很显然,风险并未彻底化解。曾经的优等生,能跨越这场生死危机吗?
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