本文作者——王琳｜媒体人配资炒股股市
3月31日晚上，万科发布了2025年度财报。
除了危机四伏的财报数据，万科罕见地向股东道歉，称眼下遭遇的巨亏，不能完全怪行业调整。
自己决策失误了。
万科情况并没有彻底好转，2025年归母净利润连续第二年亏损，金额扩大到惊人的885.56亿元。
与此同时，销售额1340.6亿元，比上一年大幅下降了45.5%。
曾经的优等生已经站在了悬崖边上。
若不是大股东倾囊相助，万科的2025年不知道如何熬过去，在年度报告中，它特别提及，对大股东“心怀感恩”
那么，万科那些决策失误了，又如何陷入了危机？
在回答这个问题之前，我们有必要看一看万科当前的处境。
如果用四个字来回答，就是“非常危险”。
885.56亿元的亏损，其实不是“真金白银”亏损，其中561.03亿元，是资产与信用计提巨额减值准备导致的。
因为房价下行，它手里的资产也贬值了，体现在财务报表上，这就是亏损。
而信用减值损失，今年主要体现在“其他应收款”上，比如，一些坏账觉得要回来无望，也是亏损。
那么，是不是说，万科的情况要更好一点？
并不是。
首先是万科的营收急剧收缩，2025年的月均销售额是111.7亿元，不仅和2023年的300亿元无法相提并论。
比2024年的200亿，也下降了40%以上。
对于房地产企业来说，经营性现金流的重要性，怎么强调都不为过，万科2025年的经营性现金流净额是负9.9亿元。
第三个指标是手里持有的货币现金，截止2025年底，约为672亿元，同比减少了209亿元。
万科集团总部手里，几乎算没有还钱弹药了。
当营收、现金流相当严峻的同时，债务依然象一座大山。2025年末，其有息负债规模为3584亿元。
一年内到期的有息负债为1605.6元。
对比手里的货币资金、经营性现金流净额以及目前时刻在萎缩的销售，万科已经相当危险了。
万科是一个极具危机感的企业，被誉为行业的“优等生”。
2018年，当万科喊出“活下去”的时候，遭到了当时融创等同行的“嘲笑”，觉得是危言耸听。
2021年流动性收紧后，当孙宏斌、王健林等大佬陷入债务泥潭时，很多人无法想象，万科也是同样的命运。
房地产地产企业共同的问题是高负债、高周转、高杠杆。万科的决策失误，首先是“言行不一”。
2018年，当万科嘴上喊着“活下去”，拿地的节奏并没有停止。
根据万科2019-2021年的财报数据。这三年，万科一共花了4233亿元拿地，平均每年1411亿元。
而在2012-2018年，万科拿地花了7117亿元。平均每年1351亿。
也就是说，万科预判了风险，但是三高模式并未停止，甚至激进。其在2019年的拿地排进前三。
今天的举步维艰，有很大一部分原因与当初的“不克制”有关。
另一个失误，可以说是联营、合营项目。
所谓的联营、合营，实际上是万科与一些地方企业的合作，借助地方企业的资源，进入当地市场。
正常情况下，控股超过50%就要并表，但是，是否并表要看需求。
并表的好处是，这些合营公司的收入、利润，让万科的业绩更好。
不并表的好处是，这些合营公司大量的借款、负债，不必体现在万科的财务数据中。
事实证明，在行业下行的时候，合营公司的麻烦，最终还是传导到了万科。
万科2025年财报中的信用减值损失，主要就是土地及其他开发项目的保证金、合作方经营往来款项、应收联营或合营公司及其他企业款项。
而欠债规模比较大的四家公司，2025年一共计提了288.26亿元信用损失。
如果穿透股权，会发现这几家公司，其实都来自“博商资产管理有限公司”，而这个公司的控股股东，是万科企业股资产管理中心100%控股。
博商资管被视为脱离于上市公司体系外的一个投融资平台。
在此之前，万科的表外负债及管理层道德风险一直被关注。
万科的化债之路不会轻松。
自2023年10月开始遭遇信用危机后，万科给出了一个“砸锅卖铁”的还债态度。
但始终没有彻底摆脱危机。
万科确实努力。
2025年，存量资源盘活、新增和优化产能收回了338亿元，以前的冰雪业务彻底退出。
全年新增融资、再融资280亿元。
大股东累计借款335.2亿元。
为了压缩各种开支，万科也用了上人工智能，用四个字说就是“积极自救”。
但是，说一千道一万，收入的大头还是的房地产销售和服务。也就是卖房子、管房子。
这是万科收入中占比最大的，来自房地产开发及相关资产经营业务，达到了1906.5亿元，在全部营收中占比81.7%。
2025年，万科交付了11.7万套房，销售金额1340.6亿元。在全部2334.3亿元营收中，占比超过了50%。
但是，卖房也不容易。
万科2025年的销售面积、销售金额，同比分别下降了43.4%、45.5%。欣慰的是，18个项目首开，都达成了投资决策目标，推盘去化率为60%。
为了创收，万科积极拓展代建项目。
还完成了31宗大宗资产交易，合计签约金额113亿元。
万科的品牌还在，并且出现在了2025年《财富》500强企业，在榜单中位列第319位。
在册还有超过13万员工。
如果按照去年的薪酬福利金额看，这些员工待遇基本没变，平均每个人每年14万元左右。
还有一个数据是，它的开发业务结算毛利率，竟然只有8.1%。
对于大部分房企来说，如果毛利率低于10%，已经生不如死。
但万科在扣除税金及附加后，房地产开发的营业利润率还可以做到2.8%。
万科现在的净负债率为123.5%，资产负债率为76.9%，存货价值3737亿元。去年偿还了公开债务332.1亿元。
很显然，风险并未彻底化解。曾经的优等生，能跨越这场生死危机吗？
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